LES ÉTAPES DE L'ACHAT

LES ÉTAPES DE L'ACHAT

Passer par une agence revêt plusieurs avantages. Tout d’abord, on va vous proposer un certain nombre de logements que l’agence possède et qui peut s’étendre aux réseaux des confrères.

L’agent est aussi un excellent modérateur des prétentions financières des vendeurs qui ont souvent tendance à surévaluer. Une fois le bien trouvé, il vérifiera sa qualité, sa conformité aux réglementations (certificats et diagnostics), la régularité des titres de propriété, les servitudes éventuelles. L’agent peut aussi vous conseiller pour le montage financier du projet.

Enfin, il dispose des arguments nécessaires pour ramener le coût de l'achat au prix du marché et négocier avec le vendeur le montant des charges, des taxes d'habitation et foncière.

Calcul des frais

Avant de vous lancer, prenez le temps de calculer le budget global du projet, sans oublier les frais de notaire (3 % du prix d'acquisition pour un logement neuf, 7 % pour de l'ancien), de déménagement, de travaux éventuels...

Mesurez également le montant total des remboursements (emprunts, crédits en cours, charges fixes) qui doit représenter au maximum 33 % des revenus nets du foyer. Un petit tour par votre banque s’impose.

Signature du compromis ou de la promesse de vente

C'est l'acte par lequel le vendeur s'engage à vendre un bien immobilier à un acheteur en précisant les conditions de la vente. Il est quand même nécessaire de bien faire le distinguo entre les deux formules. Le compromis, c’est plus qu’un promesse et moins qu’une vente.

En signant ce contrat, vous vous engagez à acheter. L’avantage est qu’il dispense de frais d’enregistrement. Dans la promesse de vente, vous vous réservez le droit d’acheter ou non, dans un délai fixé avec le vendeur.

Si vous acceptez, on dit que vous levez l’option. Le risque est que le vendeur a pu, entre temps, céder le bien à un autre acheteur et que vous ne pouvez alors demander l’exécution forcée de la vente. Si vous n'achetez pas, vous perdez votre dépôt de garantie. Pour cette formule, il faut, par ailleurs, s’acquitter de frais d’enregistrement.

Dans les deux cas, la signature de l’avant-contrat est en général assorti du versement d'un acompte (dépôt de garantie) représentant au maximum 10% du prix de vente du bien.

Son non-respect entraîne le paiement de dommages et intérêts. Vous pouvez néanmoins insérer une clause suspensive (refus de prêt de la banque, droit de préemption par la commune, découverte d'une servitude d'urbanisme grave), qui vous permettra de vous dégager sans indemnité. Vous disposez d'un délai de réflexion de sept jours pour renoncer à l'acquisition.

En tout cas, si vous attendez l'accord du banquier pour un emprunt immobilier, n'oubliez pas d’inscrire une clause stipulant qu'à défaut d'obtenir le prêt, vous êtes libéré de tout engagement et pouvez récupérer votre indemnité d'immobilisation.

Il faut environ trois mois, et parfois plus, pour obtenir des administrations les renseignements et les documents nécessaires à la vente : actes d'état civil, état hypothécaire, extrait cadastral, dossier d'urbanisme, diagnostic technique, questionnaire syndic,... Pendant ce délai, le notaire constitue le dossier de vente.

Montage du dossier d’offre de prêt

Une fois le compromis signé, vous pouvez vous consacrer au montage financier du projet. Lors d’un premier rendez-vous à la banque, votre conseiller financier étudiera votre profil (situation familiale, revenus, capacité d'épargne, stabilité professionnelle, ancienneté, crédits en cours, biens immobiliers...).

Notez qu’en fonction de vos revenus, plusieurs prêts avantageux peuvent vous être accordés (prêt à taux zéro, le prêt 1 %, le prêt d'accession sociale).

Pour monter le dossier, les pièces suivantes vous seront demandées : carte nationale d'identité ou carte de séjour, livret de famille, contrat de mariage, jugement de divorce éventuel, justificatif de domicile, le dernier avis d’imposition, le dernier bulletin de salaire avec justificatif de la date d'entrée, justificatifs d’autres revenus (fonciers, baux, CAF), les trois derniers relevés bancaires justifiant des charges, les justificatifs des autres crédits en cours ou sollicités pour l’opération financée.

Pour l’achat d'un logement dans un immeu