L’avant-contrat ou promesse de vente

July 12, 2017

 

L’avant-contrat ou promesse de vente

 

Préalable à l’acte définitif de vente, l’avant-contrat, promesse de vente ou compromis de vente, détaille le bien et fixe les conditions de la vente.

 

L’avant-contrat

 

La signature de l’avant-contrat de vente, promesse unilatérale de vente ou promesse synallagmatique, dit aussi contrat de vente, ouvre un droit de rétractation de dix jours au profit de l’acquéreur, au terme duquel l’engagement deviendra définitif. Deux types de contrats existent, qui correspondent à des engagements précis.

 

La promesse de vente

 

En tant que vendeur, vous vous engagez à vendre le bien à un futur acquéreur dans un délai précis. A ce titre, vous pouvez lui demander une indemnité d’immobilisation correspondant, en général, à 10 % du prix de vente et déposée à l’agence ou chez le notaire. Si vous levez l’option, la vente va se poursuivre pour aboutir à l’acte définitif. Si vous renoncez, vous remboursez l’indemnité d’immobilisation. Si l’acquéreur se désiste, vous gardez les 10 %. Cet avant-contrat peut être rédigé par un notaire ou par un agent immobilier. Si la promesse de vente est réalisée sous seing privé, elle doit être enregistrée dans les dix jours à la trésorerie, sous peine de nullité. Elle doit alors être signée en trois exemplaires, l’un pour le vendeur, l’autre pour l’acheteur, le troisième pour la trésorerie.

 

Le compromis de vente

 

Appelé aussi promesse synallagmatique de vente, le compromis correspond à un engagement des deux parties sur le bien et sur son prix, d’où l’expression « compromis vaut vente ». Vous pouvez tout à fait demander une indemnité d’immobilisation, correspondant de 10 % du prix de vente, et la garder en cas de dédit. Les deux parties ne peuvent se désister, sauf si l’une des conditions suspensives indiquées au contrat (non-obtention d’un prêt, refus de permis de construire pour gros travaux, refus de changement de destination du bien…) ne peut se réaliser. Si, en tant que vendeur, vous vous désistez, l’acquéreur peut vous demander des dommages et intérêts et vous poursuivre en justice. Le compromis se signe soit chez le notaire, soit chez l’agent immobilier.

 

Le contenu de l’avant-contrat

 

Plusieurs informations doivent figurer dans ce document. A commencer par l’identité des parties, leur état civil (marié, pacsé, concubin, célibataire), leurs adresses et l’adresse du bien à vendre avec l’étage, le numéro du lot de copropriété, les locaux annexes (parking, cave). En tant que vendeur, vous devez fournir votre titre de propriété, les diagnostics obligatoires, les documents relatifs aux travaux (permis de construire, autorisation préalable de travaux), la garantie décennale si ces travaux ont moins de 10 ans, l’attestation de l’assurance dommages-ouvrage pour une maison. Mais aussi le règlement de copropriété et les derniers appels de charges. De son côté, votre acquéreur doit communiquer le montant emprunté et ses conditions suspensives (obtention du ou des prêts, permis de construire, accord de la copropriété en cas de transformation lourde d’une boutique en logement, autorisation du changement d’affectation d’un local par la mairie…). Le prix sur lequel vendeur et acquéreur se sont mis d’accord doit être inscrit en chiffres et en lettres. Une fois les signatures apposées, ce prix ne peut plus être modifié.

 

Olivier Peureau

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