LA SOUS-LOCATIONS.

Vous envisagez de sous-louer votre logement ? Attention, certaines règles sont à respecter.

La sous-location ne peut s'envisager dans n'importe quelles conditions. Seul celui qui a signé le bail est locataire en titre. Reste qu'il peut être tentant de partager son logement avec une autre personne. Ou encore de le sous-louer lorsqu'on est obligé de s'absenter pour quelque temps. Par exemple, lorsqu'on exerce une profession qui nécessite de fréquents et longs déplacements. Une façon efficace de réduire ses charges de loyers ! Il faut cependant savoir que la sous-location est, en principe, interdite. Elle ne peut être envisagée que sous certaines conditions. À défaut, le locataire en titre s'expose à des sanctions.

Accord du bailleur indispensable

La sous-location tient au fait, pour le locataire, de mettre en location une partie ou la totalité de son logement, tout en restant lui-même, locataire principal du bailleur. En règle générale, le locataire principal n'a le droit de sous-louer son logement que s'il obtient l'accord préalable du bailleur. Mais cette règle s'applique différemment selon qu'il s'agit d'un logement soumis à la loi du 6 juillet 1989, d'un logement du secteur HLM (conventionné ou non) ou encore d'un logement soumis à la loi de 1948.

En location libre

« Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement, sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer », énonce l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur est évidemment libre d'accepter ou de refuser cette sous-location. Et si le locataire passe outre, il s'expose à des sanctions. Car le bailleur qui s'aperçoit que le logement est occupé illégalement et de façon durable par un autre locataire que celui désigné dans le contrat, a parfaitement le droit de donner congé.

En secteur HLM

La sous-location en secteur HLM (conventionné ou non) n'est pas mieux lotie. Elle est non seulement interdite mais, en cas d'infraction à la loi, le locataire est passible de sanctions pénales (art. L 442-8 du Code de la construction et de l'habitation). Impossible donc d'envisager une telle éventualité. L'organisme HLM ne peut, en aucun cas, y donner suite. Sauf, lorsque qu'un locataire sous-loue une partie de son logement à une personne âgée ou handicapée. Dans ce cas, pas besoin d'autorisation de l'organisme HLM. Il doit seulement informer ce dernier de son intention, par lettre recommandée avec accusé de réception. L'organisme HLM ne peut pas s'opposer à la sous-location. Attention, le locataire est alors tenu de signer, avec le sous-locataire, un contrat type dont les clauses sont fixées par un arrêté (art. L442-8-1 du Code de la construction et de l'habitation) ;

Logements conventionnés

S'agissant de logements non HLM, mais construits avec une aide de l'État et ayant fait l'objet d'une convention imposant les conditions de location, le locataire ne peut en aucun cas sous-louer. Sauf s'il est agréé pour accueillir des personnes âgées ou handicapées (art. R. 353-131 du Code la construction et de l'habitation)

En secteur loi de 1948

Dans ce domaine, le locataire n'a pas non plus le droit de sous-louer son logement (art. 78 de la loi). Sauf s'il obtient l'accord du bailleur. Il doit s'agir d'un accord écrit, et non d'une simple autorisation verbale ou encore d'une tolérance du bailleur. Il existe toutefois quelques exceptions à la règle.

Quel contrat ?

À moins que la sous-location ne soit autorisée verbalement, le bail de sous-location est un contrat à part entière, avec ses règles, tant en matière de loyer, que de durée de location.

- Le montant du loyer

Tout dépend du régime de la location. Pour ce qui concerne les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989, le prix du mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire en titre. Quant aux baux soumis à la loi de 1948, si l'habitation est entièrement mise à la disposition du sous-locataire, le loyer pourra être équivalent à celui que paie le locataire principal. Si elle est partiellement occupée par le locataire, le sous-locataire versera un loyer au prorata de la surface utilisée, éventuellement majoré (des conditions existent aussi).

- La durée de location

Elle est fixée librement entre les parties. Il va de soi, cependant, qu'elle ne peut dépasser la durée du bail détenu par le locataire principal. Même chose pour les logements sous-loués partiellement sous le régime de la loi de 1948. En revanche, s'il s'agit de sous-location totale du logement, le sous-locataire bénéficie automatiquement du droit au maintien dans les lieux que lui accorde la loi de 1948. À une exception près : lorsque le logement est sous-loué en meublé, et que le propriétaire ou le locataire principal justifie que le local constitue son domicile.

Olivier Peureau