ISF: comment évaluer un bien immobilier ?

Lorsque le particulier assujetti à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) évalue son patrimoine, il doit définir la valeur de son ou ses biens immobiliers, c’est-à-dire établir le prix auquel il pourrait normalement les vendre.

Pour ce faire, le contribuable peut procéder à l’analyse des prix pratiqués récemment lors de la vente de biens présentant des caractéristiques identiques. Pour vous aider, l’administration fiscale a développé l’outil « Patrim », qui fournit des bases d’évaluation. Cette estimation n’étant pas une science exacte, le contribuable dispose d’un « droit à l’erreur » de 10 % de la valeur réelle aux yeux du fisc.

Des décotes

Une fois la valeur établie, vous pouvez y appliquer certaines décotes. La plus connue est celle de la résidence principale, qui bénéficie d’un abattement de 30 %, sauf si ce bien est détenu par une société civile immobilière (SCI).

Si votre bien est loué, la décote est de 15 % à 20 %. La ristourne s’élève à 20 % en cas d’indivision et de 10 % à 20 % pour les parts de SCI. Dans le cas d’un démembrement de propriété, aucun abattement n’est possible, l’usufruitier étant imposé sur la valeur du bien en pleine propriété. Fort logiquement, toutes les dépenses liées à votre bien immobilier viendront diminuer la valeur de votre patrimoine : prêts bancaires, impôts locaux à votre charge…

Olivier Peureau